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O zoneamento pode determinar muito mais do que os edifícios permitidos em sua rua.
Anovo estudoconstata que 78% dos terrenos residenciais na área metropolitana de Los Angeles são zoneados exclusivamente para casas unifamiliares e que esse estilo de zoneamento produz comunidades mais brancas, mais ricas e que proporcionam melhores resultados de vida para as crianças.
Samir Gambhir, diretor do Programa de Métricas de Patrimônio da UC BerkeleyInstituto Alterar e Pertencer, disse que as descobertas de sua equipe também mostram que as cidades de Los Angeles usaram o zoneamento como “um mecanismo para acumular recursos e manter pessoas de outras comunidades fora”.
Zoneamento: o código que molda o seu bairro
Imagine um subúrbio típico do sul da Califórnia. Você pode estar vendo palmeiras montando guarda em fileiras e mais fileiras de casas isoladas, estendendo-se até onde a vista alcança.
O bairro que você está imaginando parece assim por causa do zoneamento – as misteriosas leis locais que determinam o que pode ser construído e onde.
Os pesquisadores da UC Berkeley passaram um ano analisando leis de zoneamento de 191 governos locais diferentes em toda a área metropolitana de Los Angeles. Eles usaram essa informaçãopara criar mapasque mostram o quanto o zoneamento unifamiliar domina diferentes partes do sul da Califórnia.
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Cortesia do Instituto Othering & Belonging
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O mapa da cidade de Los Angeles mostra que mesmo num local com muitos bairros urbanos densos, a grande maioria dos terrenos residenciais – 74% para ser exato – está reservada para residências unifamiliares.
Mapa de Los Angelesmostra o zoneamento unifamiliar cobrindo o Vale de San Fernando e muitos bairros de Westside, enquanto o centro de Los Angeles, Hollywood e partes do sul de Los Angeles permitem prédios de apartamentos.
Outros mapas revelam grandes divisões regionais no que as cidades de Los Angeles permitem que os desenvolvedores construam. Apenas 39% deInglewoodOs terrenos residenciais de são reservados para residências unifamiliares, enquanto emFazenda Palos Verdesesse número é de 97%.
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Cortesia do Instituto Othering & Belonging
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Cortesia do Instituto Othering & Belonging
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Quando o zoneamento unifamiliar aumenta, as populações latinas diminuem
Os pesquisadores encontraram fortes correlações entre padrões de zoneamento e demografia racial.
Especificamente, eles observaram que as cidades de Los Angeles com altas taxas de zoneamento unifamiliar tinham proporções mais altas de residentes brancos e asiáticos – e populações latinas dramaticamente menores.
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Embora observe que pessoas de diferentes origens raciais não estão legalmente impedidas de comprar casas onde quiserem, disse o coautor do estudo Stephen Menendian, diretor de pesquisa do Othering and Belonging Institute, dada a enorme extensão de Los Angeles.disparidades de riqueza racial, a questão é onde as pessoas podem viver.
“É muito mais difícil para as pessoas de cor – que não têm riqueza geracional, que não podem pagar as entradas, que não têm pais que possam ajudar porque os seus próprios pais são pobres e de baixa renda e talvez não tenham um aposentadoria – para comprar esses bairros”, disse ele.
O estudo constatou que os preços das casas aumentam junto com a predominância do zoneamento unifamiliar. Em média, as casas em partes do sul da Califórnia com leis de zoneamento restritivas custam o dobro (cerca de US$ 811.000) do que as casas em áreas com leis de zoneamento permissivas (cerca de US$ 406.000).
Os investigadores também descobriram que o zoneamento parece ter um efeito profundo nos resultados de vida das crianças. Independentemente das raças e dos níveis de rendimento, o estudo descobriu que as crianças criadas em zonas de Los Angeles dominadas pelo zoneamento unifamiliar tendem a obter rendimentos mais elevados na idade adulta.
Menendian disse que as conclusões do estudo sobre a mobilidade económica das crianças negras no sul da Califórnia foram particularmente preocupantes. As crianças nascidas em famílias negras de rendimentos elevados tinham baixas taxas de obtenção de rendimentos elevados quando adultas – a menos que também tivessem nascido em cidades divididas quase inteiramente para residências unifamiliares.
“Isso para mim é muito perturbador”, disse ele. “Porque está essencialmente dizendo que a única chance que eles têm de alcançar o sonho americano é crescer em uma comunidade excludente, provavelmente predominantemente branca.”
As cidades irão afrouxar as leis rígidas de zoneamento?
O zoneamento unifamiliar tem sido uma questão política polarizadora no sul da Califórnia.
Muitos defensores da habitação pressionaram os governos locais a permitir habitações mais densas perto de centros de emprego e linhas de transporte público. Eles argumentam que a escassez de moradias populares é a principal causa dos custos inacessíveis de moradia em Los Angeles e que o sul da Califórnia não será capaz de cumprir um mandato estadual de planejamento para1,3 milhão de novas casasnos próximos oito anos sem acomodar mais densidade.
Os legisladores estaduais também têm tentado aumentar modestamente a densidade em subúrbios historicamente exclusivos. Doisleis estaduais recentemente promulgadas, SB 9 e SB 10, agora permitem que mais unidades habitacionais sejam construídas em lotes unifamiliares em toda a Califórnia.
No entanto, muitos políticos do sul da Califórnia consideram o zoneamento unifamiliar sacrossanto – algo que os proprietários locais desejam ver preservado a todo custo. Líderes eleitos no conselho de uma organização de planejamento regionalvotei recentementepara endossar um (agora falhou) Iniciativa eleitoral de novembro que visava anular as leis estaduais que permitiam maior densidade habitacional.
Depois que os pesquisadores da UC Berkeley divulgaram umestudo semelhanteem 2020, analisando o zoneamento na Bay Area, o conselho municipal de Berkeley votou pela exploraçãoplanos para acabar com o zoneamento unifamiliarna cidade. Berkeley foi a primeira cidade do país a adotar o zoneamento unifamiliar,uma história de origemque tem raízes racistas que remontam a 1916.
Para o estudo de Los Angeles, os investigadores identificaram 13 cidades que acreditam serem as que mais necessitam de uma reforma do zoneamento. Essa lista inclui enclaves ricos como Bradbury, Rolling Hills e La Cañada Flintridge, onde essencialmente todos os terrenos residenciais são reservados para residências unifamiliares.
Menendian disse que espera que essas cidades sigam o exemplo de Berkeley, mas sente que são necessárias reformas mais fortes em todo o estado.
“Isso precisa ser sistemático e abrangente e precisa ir muito além do que o SB 9 e o SB 10 fizeram”, disse ele.
Que perguntas você tem sobre moradia no sul da Califórnia?
